Etapas del proceso: diagnóstico, anteproyecto, proyecto ejecutivo y supervisión. Qué preguntar antes de contratar.
Diagnóstico: la auditoría que decide si el proyecto es viable
Todo proceso serio empieza antes del primer boceto. El diagnóstico —lo que en Sayegh Studio llamamos auditoría de viabilidad— revisa el terreno, el presupuesto real del cliente, las restricciones normativas de la zona y el programa arquitectónico que se quiere lograr. El objetivo no es impresionar con un render: es confirmar que lo que el cliente imagina puede construirse, con qué materiales, y a qué costo aproximado.
Esta etapa también filtra expectativas. Un terreno en pendiente en Bosques de las Lomas no se comporta como uno plano en Zibatá; una remodelación en Coyoacán puede tener restricciones patrimoniales que una casa nueva en Interlomas no enfrenta. Diagnosticar esto antes de diseñar evita que el proyecto avance sobre supuestos falsos.
Anteproyecto: cuando la idea se vuelve espacio
Con el diagnóstico resuelto, el anteproyecto traduce el programa —cuántas recámaras, qué relación con el jardín, qué materiales dominan la fachada— en plantas, cortes y volumetría preliminar. Aquí se definen las decisiones que más impactan la experiencia de vivir la casa: circulaciones, alturas de doble altura, orientación solar, relación interior-exterior.
También es el momento en que se prueban los materiales que definen la identidad del proyecto —concreto aparente, muros de mármol travertino, iluminación wall-washer— no como acabados decorativos, sino como decisiones que afectan geometría, estructura e instalaciones desde el principio. Cambiar esto después del anteproyecto cuesta mucho más que decidirlo aquí.
El anteproyecto se revisa y ajusta con el cliente antes de avanzar —normalmente en más de una ronda—, porque es mucho más económico modificar una planta en papel que modificar un muro ya construido. Aprobar el anteproyecto sin haberlo cuestionado a fondo es, junto con un proyecto ejecutivo incompleto, uno de los errores más caros que puede cometer un cliente en todo el proceso.
Proyecto ejecutivo: donde se blinda cada detalle técnico
El proyecto ejecutivo es lo que separa un plano bonito de una obra construible. Incluye ingenierías (estructural, hidrosanitaria, eléctrica), especificaciones técnicas de cada material y acabado, y el detalle constructivo que un contratista necesita para cotizar con precios unitarios reales, no estimados. Un proyecto ejecutivo incompleto es la causa más común de sobrecostos: cuando el contratista tiene que "interpretar" un plano, interpreta a su favor.
Esta etapa también resuelve algo que rara vez se ve pero que determina si la obra avanza sin fricción: la coordinación entre ingenierías. Una tubería que cruza donde debería ir una trabe, o un ducto de aire acondicionado que no cabe en el plafón diseñado, son conflictos que cuestan tiempo y dinero si se descubren en obra, y cuestan prácticamente nada si se resuelven en el escritorio durante el proyecto ejecutivo.
En nuestra metodología, esta etapa se cierra con los precios unitarios ya blindados —ver nuestro artículo sobre precios unitarios— para que el presupuesto no dependa de lo que se descubra durante la obra.
Qué preguntar antes de contratar un despacho
Antes de firmar, un cliente sofisticado debería preguntar: ¿quién supervisa la obra en campo, y con qué frecuencia? ¿El presupuesto se fija con precios unitarios o es una cifra alzada sujeta a "ajustes"? ¿Qué incluye exactamente cada etapa —el anteproyecto trae renders 3D, el ejecutivo trae ingenierías completas— y quién es responsable si un material especificado no está disponible al momento de construir?
Las respuestas revelan si el despacho tiene un proceso real o si improvisa etapa por etapa. Un proceso ordenado —diagnóstico, anteproyecto, ejecutivo, supervisión— es la única forma de llegar a obra sin sorpresas.